Bir yapı projesi, yedi aşama.

01 · Ön Görüşme — İhtiyacın anlaşılması

Yatırımcının bizimle ilk temasında, projenin teknik kimliğine girmeden önce iş amacını, yatırım hedefini ve süre beklentisini dinleriz. Bu aşamada teklif verilmez; soru sorulur, not alınır. Ön görüşmenin sonunda yatırımcıya bir kapsam taslağı sunarız.

Çıktılar

• Yatırımcı ihtiyaç notu
• Ön kapsam taslağı (1–2 sayfa)
• Yol haritası önerisi

02 · Saha Keşfi — Yerin tanınması

Arsa veya mevcut yapı yerinde incelenir. Topoğrafya, ulaşım, mevcut altyapı bağlantıları, komşu yapı durumu ve imar planı uygunluğu değerlendirilir. Gerekirse jeoteknik etüt için zemin laboratuvarı koordine edilir.

Çıktılar

• Saha keşif raporu
• Fotoğraflı tespit dosyası
• Altyapı uygunluk değerlendirmesi

03 · Fizibilite ve Bütçe — Kararı destekleyen rakamlar

Yapının metrekare, hacim ve fonksiyon kombinasyonuna göre ön bütçe analizi hazırlanır. Maliyet kalemleri kaba/ince yapı, MEP, ruhsat ve çevre düzenlemesi olarak kırılır. Yatırımcının istek listesi bu rakamlarla karşılaştırılır; gerekirse değer mühendisliği (value engineering) önerileri sunulur.

Çıktılar

• Fizibilite raporu
• ±%15 hassasiyetli ön bütçe
• Geri ödeme süresi tahmini (sanayi/konut)

04 · Yazılı Sözleşme — Çerçevenin netleşmesi

Sözleşmede süre, kapsam, bütçe, ödeme planı, garanti şartları, gecikme cezası ve uyuşmazlık çözüm yöntemi açıkça tanımlanır. Uluslararası ölçekteki projelerde FIDIC esaslı şablonlar tercih edilir. Sözleşme, proje süresince taraflar için ortak referans belgesi olarak kullanılır.

05 · Mühendislik Projesi — Tasarımın belgelenmesi

Mimari avan proje, statik tasarım (TBDY 2018 / Eurocode), mekanik tesisat (HVAC, sıhhi, yangın), elektrik tesisat (AG/OG, otomasyon) ve altyapı dosyaları hazırlanır. Tüm dosyalar ruhsat sürecine girmeden önce iç peer-review'dan geçer.

Çıktılar

• Tam takım proje dosyası
• Hesap raporları (statik, ısı, akustik, yangın)
• Şartname ve metraj-keşif
• Ruhsat sunulabilir paket

06 · Şantiye Uygulaması — Sözün karşılığı

Şantiyede her gün günlük şantiye defteri tutulur. Beton dökümleri, çelik kaynakları ve önemli imalatlar fotoğraflı belgelenir. Kalite kontrol planı (ITP) ile her imalat için durdurma noktaları (hold-point) ve şahit noktalar (witness-point) önceden belirlenir. İSG denetimi 6331 sayılı kanuna uygun yürütülür.

07 · Teslim ve Garanti — İşin bitmediği yer

Geçici kabul, kesin kabul ve kusur sorumluluk dönemi (DLP — Defects Liability Period) takvimine göre yönetilir. Yatırımcıya as-built çizimler, kullanım kılavuzları, MEP test raporları ve garanti belgeleri dosyalanmış olarak teslim edilir. Garanti süresi boyunca kusurlar belirlenen süreler içinde giderilir.

Çıktılar

• As-built çizim seti (mimari, statik, MEP)
• İşletme ve bakım kılavuzu
• Garanti dönemi yol haritası
• Bakım önerileri takvimi

İlke 01 · Takvime sadakat, projenin onurudur

Takvim, sözleşmenin görünür yüzüdür. Bir sanayi tesisinin üretime başlama tarihi, bir konut projesinin tapu teslim tarihi, bir ticari yapının kira başlangıcı; hepsi takvime bağlıdır. Takvim sapması yalnızca gecikme cezası değil; yatırımcının iş planındaki tüm sonraki adımların ertelenmesi anlamına gelir.

BLD Construction'da takvim, kritik yol (CPM) üzerinden günlük takip edilir. Üç günü aşan sapma, aynı gün yatırımcıya yazılı bildirilir. Sapmanın nedeni — hava, taşeron, malzeme, idare onayı — tek tek analiz edilir; iyileşme planı paylaşılır.

Pratik uygulama

• Sözleşme imzasıyla baseline takvim kilitlenir
• Haftalık look-ahead programı saha ekibine indirilir
• Aylık ana raporda kazanılmış değer (EV/PV/AC) sunulur
• Sapma uyarı eşikleri (%5 / %10) yazılı tetik mekanizması yaratır

İlke 02 · Şartnameye sadık uygulama, ölçülebilir kalite

Kalite, üzerinde uzlaşılmadığında en kaygan kavramdır. Bunun çözümü yazılı teknik şartname ve kalite kontrol planı (ITP)'dir. Her imalat için kabul kriteri (kalınlık, mukavemet, görsel tolerans), test yöntemi ve sorumlu kişi önceden tanımlanır.

Kalite; şartnamenin saha imalatında ölçülebilir karşılığını bulmasıdır. Test sonuçları kabul kriterlerini sağlamayan imalatlar için düzeltici eylem süreci işletilir; karar belge ve testlere dayalı olarak verilir.

İlke 03 · Bütçe hedefine sadakat, öngörülebilir yatırım

Yatırım kararı bir bütçe tahmini üzerine inşa edilir; bu tahminden sapma, geri dönüş süresini ve finansman planını doğrudan etkiler. BLD Construction'da bütçe; sözleşme aşamasında detaylı kalem bazında ortaya konur, uygulama sürecinde kazanılmış değer (EV/PV/AC) yöntemi ile takip edilir.

Bütçe sapması sürpriz olmaktan çıkarılır: ön belirti eşiği aşıldığında yatırımcıya yazılı uyarı verilir, sebep ve iyileştirme planı birlikte değerlendirilir. Değişiklik talepleri (variation order) yine yazılı süreçle yönetilir; her ek iş için fiyat etkisi önceden onaylanır.

Bütçe disiplinimiz

• Detaylı keşif — Kalem bazında metraj, birim fiyat ve fire oranları
• Aylık maliyet raporu — Planlanan vs. gerçekleşen, sapma analizi
• Erken uyarı eşikleri — %5 / %10 sapma seviyesinde yazılı bildirim
• Variation order disiplini — Her ek iş yazılı onay ile başlar

İSG ve çevre sorumluluğumuz

İş sağlığı ve güvenliği, bir maliyet kalemi değil; mühendislik ahlakının zorunlu sonucudur. 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ve Yapı İşlerinde İSG Yönetmeliği kapsamında saha güvenlik planı (SGP), tehlike risk değerlendirmesi (HIRA) ve günlük toolbox eğitimleri operasyonun parçasıdır. Yüksekte çalışma, kapalı alan ve sıcak iş izinleri yazılı permit sistemi ile yönetilir.

Çevreye verilen söz de yazılıdır: hafriyat sevki, gürültü kontrolü, atık ayrıştırması ve şantiye su tüketimi çevre yönetim planı ile takip edilir.